Недвижимость: возможно, но не в этот раз. Долларовый кризис 1970-х годов в действительности был самым подходящим временем для приобретения жилья. Почему? Да потому, что, когда бумажные деньги начинают обесцениваться, инвесторы, мыслящие практически, начинают конвертировать их в твердые активы, причем как можно быстрее. А в этом мире нет ничего надежнее земли и зданий. Как вы увидите из таблицы, приводимой ниже, цены на жилье в США оставались на высоком уровне, в то время как доллар падал.
Нельзя пройти мимо того обстоятельства, что люди, покупавшие дома по ипотечному кредиту с фиксированными процентами, выиграли дважды. Во-первых, стоимость их жилья в долларовом выражении выросла, а во-вторых, реальная - то есть с поправкой на инфляцию - стоимость ипотечных кредитов снизилась. Такова обратная сторона истории с облигациями: если вы являетесь должником в период денежного кризиса, то производите выплаты по кредитам в обесценивающихся долларах, что с каждым месяцем понемногу облегчает тяжесть вашего долгового бремени. Короче говоря, приобретение жилья оказалось весьма эффективным хеджем против инфляции во время ее последнего значительного всплеска.
Все вышесказанное является довольно веским аргументом в пользу утверждения, что недвижимость может стать еще одним надежным портом во время надвигающегося шторма. Не подлежит сомнению, что в обстановке, когда доллар теряет свою стоимость, немалое количество капитала, который сейчас находится в финансовых активах, будет перетекать в здания и землю, то есть в недвижимость,что еще более укрепит ее позиции. Однако в некоторых очень важных отношениях нынешняя ситуация отличается от той, что сложилась в 1970-х годах. Если назвать вещи своими именами, то скажем прямо: рынок жилья в наши дни есть не что иное, как классический финансовый пузырь. Вот доказательства.
Головокружительный рост цен. В начале 1970-х годов стоимость дома для средней семьи в Калифорнии была немногим выше 100 тыс. долларов. Во всяком случае, этот показатель не слишком расходился с доходом средней калифорнийской семьи. К концу 2003 года такой дом в Калифорнии стоил уже 400 тыс. долларов, в то время как дохода такой же семьи хватало лишь на покрытие вполовину меньшего ипотечного кредита. Похожие тенденции вы обнаружите в Бостоне, большей части Нью-Йорка, Флориде и многих других частях страны.
Доля собственника во владении своим жильем находится на рекордно низком уровне. В начале 1970-х годов американцам принадлежало 70% стоимости их жилья. Иными словами, наши родители были должны банкам в среднем лишь 30% стоимости своих домов. Однако по мере того, как мы приобретаем все более просторные дома и берем кредиты под их оценочную стоимость, доля собственника во владении своим жильем сжимается. В наши дни американцы должны банкам почти половину стоимости их домов - больше, чем когда-либо прежде.
Проценты но ипотечным кредитам достигли максимально низкого уровня, ниже которого они опуститься уже не могут.
Если в 1981 году этот уровень был максимально высоким и составлял почти 17%, то в 2003 году по ипотеке сроком на
тридцать лет с фиксированными процентами он понизился до 6% - или даже меньше. Это уменьшение стоимости кредитов соблазнило целое поколение американцев на покупку домов возможно большей площади. Они стали рассматривать имеющееся в их собственности жилье, как банки, и брать деньги в кредит под залог этой недвижимости, чтобы воспользоваться безумно дешевыми процентами. Однако проценты по ипотечному кредитованию вряд ли опустятся еще ниже и, как мы уже говорили десятки раз, скорее всего резко подскочат, когда постепенное обесценивание доллара станет закручиваться в смертельную спираль. Стоимость домовладения (значительная часть которого зависит от процентов по ипотечному кредитованию) тогда резко возрастет.
Долг домовладельцев перевалил за критический уровень. В
1980 году ипотечный долг американских граждан составлял чуть менее триллиона долларов, то есть на среднюю семью из четырех человек приходилось около 20 тыс. долларов. Сегодня бремя этого долга возросло почти до семи триллионов долларов, то есть на среднюю семью из четырех человек приходится уже около ста тысяч долларов. Если сюда приплюсовать все другие долги в системе - правительственные, бизнеса, кредитные карточки, - то на среднюю семью из четырех человек выйдет уже около 500 тыс. долларов. Вполне очевидно, что мы сейчас не в том состоянии, чтобы очертя голову бросаться в ипотечный омут.
В наших домах и так уже связано слишком много капитала.
Существует возможность выразить одним числом все последствия "пузыря" недвижимости, раздувшегося в течение последних десяти лет. Для этого необходимо разделить суммарную стоимость наших домов на наш доход, остающийся после уплаты налогов. В результате мы получим отношение цены к заработкам для рынка жилья, и, как показывает следующая таблица, оно имело наименьшее значение в середине 1970-х годов. Цены на жилье были низкими относительно доходов, что позволило американцам перенести значительное увеличение этих цен без особого напряжения для семейных бюджетов. В противоположность тому времени мы вступаем в грядущий долларовый кризис, когда стоимость жилья достигла рекордных уровней - как в реальном выражении, так и относительно наших доходов.
Когда доллар действительно начнет скользить вниз по наклонной плоскости, а донельзя перепуганные владельцы облигаций доведут дело до того, что процентные ставки подскочат до небес, люди, купившие сверхдорогие дома по ипотечному кредиту с регулируемыми процентами, отреагируют на это одним из двух способов. Они либо начнут экономить на всех прочих расходах, чтобы и дальше осуществлять платежи по ипотеке (см. следующий раздел, где идет речь о влиянии, которое это изменение в расходах потребителей окажет на рынок акций), либо они вообще перестанут выплачивать ипотеку. Попавшие в финансовые тиски домовладельцы попытаются продать свои дома и, пребывая в отчаянии, будут соглашаться на любую цену, которую им будут давать. Цены на недвижимость на рынках, еще недавно раскаленных от спроса, резко упадут, потянув за собой вниз всю местную экономику, что приведет к еще большему падению спроса на жилье. На таких в настоящее время перегретых рынках жилья, как калифорнийский и бостонский, результат может быть весьма плачевным.
Насколько же плачевным? В середине 2003 года Джон Темплтон, один из самых выдающихся в мире финансовых менеджеров за последние полвека, следующим образом ответил в ходе интервью на вопрос об оптимальных условиях приобретения жилья: "Покупайте только после того, как цены на дома снизятся до одной десятой наивысшей цены, заплаченной домовладельцами".
Подводя итоги, можно констатировать, что на рынке жилья формируются две очень мощные, противостоящие друг другу силы: дефляция лопающегося кредитного пузыря и инфляция коллапсирующего доллара. В данный момент невозможно сказать, кто из них победит, однако вполне допустимым исходом является ничья, когда цены на жилье останутся в долларовом выражении на прежнем уровне, но относительно золота резко упадут.
Короче говоря, ваш дом больше не может считаться гарантированным хеджем против инфляции.
Американские акции: падение доллара уравновесит увеличение экспорта. Именно здесь аналитический процесс значительно усложняется. Поскольку компании отличаются
большой пестротой - как по профилю, так и по размерам, - то вполне можно ожидать, что некоторые не только выживут, но даже будут процветать во время коллапса доллара, а другие - напротив, станут страдать вместе с "зеленью". Вся сложность состоит в том, как одних отличить от других. Раз здесь задействован ряд различных факторов, мы можем предложить лишь общие соображения.
Прежде всего падение курса доллара окажется на руку компаниям, которые производят в США товары (неся при этом большие расходы, деноминированные в долларах), предназначенные для экспорта. По мере падения доллара их издержки будут уменьшаться. Соответственно будет снижаться и цена на все виды производимой ими продукции, если выразить ее в иенах и евро. То есть их товары станут более конкурентоспособными. Поэтому они выиграют дважды. Во-первых, расширится маржа прибыли (разница между их издержками и продажной ценой), а во-вторых, увеличится спрос на товары, поскольку цены станут привлекательными.
В США в эту категорию попадут как те компании, которые занимаются добычей золота, так и те, что ведут добычу полезных ископаемых вообще, а также производители товаров и фермеры. К концу 2003 года в этих секторах экономики уже наблюдался значительный подъем. Многострадальное американское сельское хозяйство наконец-то смогло перевести дух после того, как были зарегистрированы рекордно высокие цены на зерно и убойный скот в связи с появлением новых огромных рынков для сбыта продовольствия в Китаеи Индии. Сельскохозяйственные угодья внезапно стали товаром повышенного спроса, и доход фермеров в 2003 году вырос на треть, составив рекордную величину в 63 млрд. долларов. Единственным сдерживающим фактором для фермеров оказалась нехватка железнодорожных вагонов для перевозки их продукции в главные порты. Поэтому в 2004 году следует ожидать резкого скачка спроса на новые средства транспортировки грузов и повышения прибыльности железнодорожных компаний, так как они повысят тарифы, взимаемые с фермеров, которым во что бы то ни стало нужно доставить свои товары на внешний рынок. Те же основные тенденции будут действовать и для большинства горнодобывающих компаний, не специализирующихся на золоте, так как прогнозируется бурный рост спроса на медь, цинк и другие цветные металлы в глобальном масштабе. Это приведет к росту цен на их продукцию в долларовом выражении, и компании, базирующиеся в США, станут гораздо более прибыльными. Главной чертой различных отраслей производства, по нашему мнению, является "неэластичная кривая предложения". Это означает неспособность быстро увеличить производство какого бы то ни было товара. Поэтому, когда резко возрастает спрос, цены также резко поднимаются, и такие компании очень быстро становятся весьма прибыльными.
Что касается американских производителей промышленных товаров, то такая ситуация в перспективе тоже сулит им большие выгоды, хотя здесь необходим несколько более подробный анализ. Большинство экспортеров, находящихся в США, приобретают сырье и полуфабрикаты за океаном. С падением доллара эти закупки станут обходиться все дороже. Кроме того, многие из этих компаний осуществляют деятельность и за рубежом, чему будет нанесен немалый ущерб в результате повышения курса валюты принимающей страны. Проследить денежные потоки по всей цепочке предложения - занятие, требующее от среднего инвестора гораздо большего усердия, чем он готов проявить, однако, к счастью, существует и более короткий путь. Начните с перечня крупных производителей - таких как "Ай-би-эм", "ДМ" и "Проктор и Гэмбл", у которых в США имеется много заводов и фабрик и которые сбывают широкую номенклатуру своих изделий на мировом рынке. Затем проверьте их финансовые отчеты, дабы увидеть, какое воздействие оказало ослабление доллара на сбыт продукции и на прибыли. Если результат был весьма положительным в 2002 и 2003 годах, когда курс доллара по отношению к другим валютам вырос, тогда валютное положение компании вполне удовлетворяет нашим целям.
Чтобы узнать больше, поищите в "Google" ссылки на "крупный производитель" и "выгоды от более слабого доллара". В конце 2003 года такой поиск мог дать многое, включая "Сен-Джуд медикл" - фирму - производителя транквилизаторов с годовым оборотом в 1,35 млрд. долларов, четвертая часть производственных мощностей которой находится в Западной Европе, гиганта оборонной промышленности "Дженерал дайнемикс", производителя источников электрического тока "Энерджайзер холдинге" и поставщика автомобильных запчастей "Делфи". В числе других кандидатур значатся производители лекарственных средств "Мерк" и "Пфайзер", штаб-квартиры которых находятся в США, и производители потребительских товаров (например, "Жиллетт"), которые торгуют по всему миру. И уж конечно, этот перечень, думается нам, никак не обойдется без "Форда" и "Дженерал моторе", поскольку негативное воздействие повышающегося курса иены на их японских конкурентов будет этим автомобильным гигантам весьма на руку. Однако у "Большой Двойки" имеется и немало других проблем, включая огромные пенсионные обязательства и зависимость от автомобилей со слишком прожорливыми двигателями, а поэтому трудно поверить, что одного лишь падающего доллара будет достаточно, чтобы они оказались в выигрыше.
Другой способ сыграть на подобной тенденции состоит в том, чтобы использовать взаимные фонды, которые держат эти компании. Там, насколько нам известно, не существует никаких акционерных фондов с чисто "долларовой игрой", однако есть несколько таких, которые соседствуют с этим понятием. Бостонский американский всемирный фонд (BUFGX), например, инвестирует средства в американские компании, которые получают из-за океана как минимум 40% своих доходов. Что касается "Дрейфус апп-решиэйшн" (DGAGX), то это фонд с низким оборотом, обладающий значительным капиталом, который отдает предпочтение отечественным компаниям, зарабатывающим по меньшей мере 35-40% своих доходов за границей. Чтобы найти другие аналогичные фонды, посмотрите топ-холдинги этих двух фондов и сравните их с холдингами других объединений.
Однако все ставки летят к чертям, когда кризис принимает глобальный характер. На первых стадиях долларового кризиса положение американских экспортеров и иностранных облигаций, возможно, и не ухудшится, однако в хаосе последующих стадий, когда под вопрос будет поставлена вся концепция бумажной валюты, может сложиться совершенно иная картина. Как мы уже отмечали, если США прекратят импортировать большую часть товаров, то страны, чья экономика в значительной степени зависит от наших чрезмерных расходов, окажутся в затруднительном положении. Особенно тяжелым оно может стать для Японии и Китая, поскольку их благополучие в основном зависит от предпоч-: тения, которое американские потребители оказывают дешевому азиатскому импорту. Невозможно предсказать, какова будет реакция лидеров этих стран, однако вполне можно предположить, что на какое-то время покажется, что события выходят из-под контроля. Поэтому, если на ранней стадии коллапса доллара ваша игра будет включать элементы рекомендуемой нами стратегии, ведите ее с максимальной осторожностью, пуская в ход относительно небольшую часть ваших активов. И будьте готовы к тому, что вам придется продать иностранные облигации и акции производителей, располагающихся в США, когда проблемы доллара начнут расползаться по всему миру.
Долг: применять левередж или нет, вот в чем вопрос. Одна, с виду логическая, стратегия, целью которой является извлечение выгоды из коллапса доллара, заключается в том, чтобы взять в кредит как можно больше долларов, рассчитывая на то, что их придется возвращать валютой, которая будет дешеветь не по дням, а по часам. В теории такой план, возможно, и хорош, однако мы не стали бы советовать кому-либо набирать кредиты в этот момент мировой финансовой истории. Дело в том, что левередж может принести выгоду лишь в том случае, если вы абсолютно уверены, что вы сможете производить выплаты по кредитам, иначе у вас возникнут проблемы - независимо от того, насколько правы вы оказались относительно тенденции на иностранных валютных рынках. Поэтому обратите внимание на ваши обязательства и приток наличных денег. Держать на руках уйму долларовой наличности для покрытия долгов не решение проблемы, поскольку ваша наличность будет падать в стоимости, так же как ваш долг. Кроме того, если вы не коллекционер денежных знаков и не золотодобытчик, никто не может гарантировать, что вы не лишитесь работы, когда кризис будет в полном разгаре.
Если все же решитесь на этот рискованный шаг и возьмете на себя солидное бремя долга, чтобы пронести его через лихую годину долларового кризиса, выберите хотя бы нужную форму этого долга, то есть с фиксированными процентами.
Ни при каких обстоятельствах не взваливайте на свои плечи долг с регулируемым процентом, будь то кредитная карточка, ипотека или заем для ведения бизнеса. По мере обесценивания доллара проценты будут повышаться, и, если ваша финансовая жизнь зависит от покрытия кредита с регулируемым процентом, вы окажетесь в очень нехорошей ситуации, когда этот регулируемый показатель подскочит до 20%. С другой стороны, ипотечный кредит с фиксированным процентом является вполне приемлемым способом одалживания денег, поскольку он удовлетворяет всем тем критериям, которые имеют большое значение во время финансового кризиса. Он рассчитан на очень долгий срок, наверное, самый долгий, какой только возможен на сегодняшнем рынке. Он регулируется в сторону понижения, если процентные ставки упадут (через рефинансирование), однако не в сторону повышения, если ставки повысятся.
Так какую же позицию вам следует занять по отношению к ипотеке? В зависимости от обстоятельств, в которых вы находитесь, примите во внимание одну из следующих рекомендаций.
Надежно защитите ваш кров. Крыша над головой вам нужна еще больше, чем богатство. Поэтому перестаньте думать о вашем доме как об инвестиции, начните думать о нем как о неотъемлемой части безопасности вашей семьи. Чтобы иметь гарантию того, что вы пройдете через долларовый кризис и после этого у вас останется дом, который сможете назвать своей собственностью, ликвидируйте некоторые инвестиции и погасите ваш ипотечный долг. Если доллар рухнет, стоимость вашего дома (если предположить, что это не просто дорогое место в безумно фешенебельном районе) в долларевом выражении вырастет. Даже если перепродажная цена снизится, у вас все равно будет кров в виде вашего дома, но при этом не придется ломать голову над тем, где раздобыть деньги на погашение ипотечного кредита.
Используйте дом в качестве средства делать деньги. Вместо того чтобы погасить ипотечный кредит, оставьте деньги себе, а на всю свободную наличность, имеющуюся в вашем распоряжении, приобретите золото и инвестиции на базе золота, как описывалось выше в этом разделе. В действительности вы возьмете деньги под залог вашего дома с целью инвестировать их, рассчитывая, что курс золота в долларовом выражении резко возрастает, в то время как реальная стоимость вашего ипотечного кредита упадет. Эта ставка полностью оправдывала себя в 1970-х годах, и такая же история вполне может повториться в грядущем десятилетии. Однако это всего лишь предположение, хотя и весьма разумное, и мы ни в коем случае не можем ничего утверждать наверняка. То есть поступайте таким образом лишь в том случае, если вы уверены, что сможете выплачивать взносы по ипотечному кредиту. Иначе рисковать не стоит.